​НДС при сдаче недвижимости в аренду физическим лицом

Обычная для нынешнего времени ситуация: гражданин, владеющий на правах собственности нежилым помещением, сдает его в аренду. При этом он исправно декларирует свои доходы и уплачивает НДФЛ по ставке 13%. Заметим, что государству это даже более выгодно, чем, если бы гражданин стал индивидуальным предпринимателем на «упрощенке» от доходов (ставка 6%). Казалось бы, где тут криминал?

Полагаем, что криминала действительно нет. Но есть неуёмное желание контролеров, не отождествляющих себя с людьми, выполняющими государственную функцию, получить сиюминутную выгоду в ущерб долговременным интересам бюджета.

А причина такого вывода в следующем. Минфин давно придерживается позиции, что согласно пункту 2 статьи 11 НК РФ физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями. Следовательно, при установлении того факта, что их деятельность в действительности является предпринимательской, на них может быть возложена обязанность уплатить все причитающиеся налоги за весь период такой деятельности.

Но в том то и дело, что критерии предпринимательской деятельности в законодательстве четко не определены, размыты. Закон определяет как предпринимательскую такую деятельность, которая осуществляется на свой риск и носит систематический характер. А вот определения степени риска и систематичности закон не дает.

Какие, например, риски у гражданина, сдающего в аренду нежилое помещение? Его утрата? Но как это связано со сдачей в аренду? Если помещение не сдавать, эти риски исчезнут? Систематичность – это сколько раз в год? А если договориться с арендатором не о ежемесячной, а о поквартальной, или, даже годовой единовременной оплате? И так далее.

Но все эти и другие аргументы не помешали Верховному суду принять историческое определение от 20 июля 2018 г. № 16-КГ18-17 по делу о привлечении к налоговой ответственности жителя Волгоградской области.

Суть дела. Гражданин сдавал в аренду торговый павильон с 2005 года, полагая, что сдача в аренду принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является реализацией собственником своего законного права на распоряжение имуществом. В качестве ИП не регистрировался, НДФЛ по ставке 13% платил исправно.

Но, в результате выездной проверки, налоговая решила, что гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность и, помимо уже уплаченного им НДФЛ, он должен дополнительно заплатить в бюджет 2 млн. 178 тыс. руб. В том числе НДС 1,6 млн. руб., штраф — 574 тыс. руб. и пеню 396,4 тыс. руб.

Верховный суд согласился с такой позицией ИФНС, приняв следующие доводы:

- деятельность гражданина является предпринимательской;

- соответственно, налоги он должен уплачивать не как физическое лицо, а как предприниматель;

- нежилые помещения, изначально предназначались для коммерческого использования и расположены на земельных участках, имеющих в том числе вид разрешенного использования - под торговую деятельность;

- целью сдачи помещений в аренду являлось систематическое получение прибыли;

- доход от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений превышал среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом;

- отсутствие государственной регистрации в качестве ИП само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой;

- аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом является одним из видов экономической деятельности;

- арендодатель несет риск в виде неполучения ожидаемых доходов и случайной гибели или случайного повреждения имущества, а также риски в случае возможного изменения экономической ситуации.

Итак, вывод. В ситуации со сдачей недвижимости в аренду, да, пожалуй, и в других подобных случаях «предпринимательской» деятельности, надо регистрировать ИП. А чтобы не платить НДС и сопутствующие штрафные санкции применять упрощенную систему налогообложения. Если предпринимательские расходы небольшие, то нужно выбрать упрощенку «доходы» (6% с дохода).